[FED] En USA ya salen de la crisis inmobiliaria ¿Por qué en España no?

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- NOTA DE VREDONDOF 
-Me parece MUY simple esta contestación de J.M. Garcia-Hoz ,  para mi que no es totalmente... como el escribe, de "porque no hay dinero".
Bueno ... si porque no hay dinero ... porque si lo tuviéramos ...pues se comprarian pisos ... eso es una perogruyada ..... eso es algo que siempre ha pasado ... y siempre pasara , no creo que llegue el día que la gente TENGA DINERO PARA COMPRARSE UN PISO.


La mayor razón que hay en este momento es que LA GENTE NO QUIERE COMPRAR PISO BAJO NINGÚN CONCEPTO, es mas en este momento hay algún dinero para hipotecas en los bancos .... con diferenciales altos ... pero NADIE LO QUIERE ( el poco que hay) por la inseguridad de "lo que VENDRÁ" ; 
La gente ya tienen claro que la crisis seguira ... lo que aun se teme es que esto vaya a peor ... la gente ya "le ha visto las orejas al lobo",  y ademas nadie puede asegurar que los pisos se estabilicen en el precio que tienen ahora.


En fin, que todo  es un 
CONJUNTO DE CIRCUNSTANCIAS ;
cuando esas circunstancias cambien, la gente se animara ( y seguirán sin tener dinero) y empezara a comprar pisos.


Habrá VARIOS CAMBIOS MUY IMPORTANTES , 
A) La repercusión por cada piso en cuanto al terreno que sera menor , "usease" que no se pagara el m2 a los precios que se estaba pagando .... todo el mundo se metía a promotor ... ya que tenias el solar ... y vendías el piso en plano ... por ello comprabas otro solar ... como fuera .... ahora el que tiene un solar , si lo quiere vender lo tienen que bajar MUCHO DE PRECIO , si no, se lo tendra que "comer con patatas".


B) La promoción quedara en manos de profesionales que sepan , y construir sera una actividad en la que para tener éxito, los promotores tendrán que saber ... ajustar los costes ... y vender con los margenes normales .... En la época dorada, cualquier tonto compraba un solar... contrataba la construcción y lo vendía con un beneficio alto ... muy alto ... TODO SE VENDÍA.... a nadie le preocupaba comprar un piso mas caro ... en la cuota de la hipoteca le salían 70/80 euros mas al mes ...por ello la gente prefería comprar aunque fuera mas caro el que MAS LES GUSTABA.


Ahora la gente que compra piso, ya trabaja con el ratio del precio del m2 construido y su relación de calidad precio.
 - SCL

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En Miami se registró el mayor crash inmobiliario de Estados Unidos y ya están recuperándose. ¿Por qué no utilizar la misma fórmula en España?. 


Básicamente porque no hay dinero.


Hace dos semanas, el taxista de Miami me contaba orgulloso los negocios de su nuera: localizaba un grupo de viviendas desocupadas y embargadas por algún banco, a continuación le informaba a su cliente, un inversor alemán. A su vez, este se dirigía al banco embargador y le hacía una oferta a la mitad del valor al que el banco tenía anotado esos activos.


Rentabilidad del 40 por ciento


El banco –me seguía contando el taxista, chileno de nación y norteamericano de nacionalidad—al escuchar la oferta se asusta, pero luego empieza a echar números: cuanto le costaría mantener esas viviendas a salvo de rateros u okupas, cuanto costaría mantenerlas sin graves desperfectos, cuanto tiempo costaría venderlas… Casi siempre el banco acababa por aceptar la oferta de 50.000 dólares por una vivienda valorada a 100.000 en sus libros.


El alemán remozaba las casas, pintura por aquí, césped por allá, quizás cambio de electrodomésticos… Y a los dos meses las vendía por 70.000 dólares cada una. Si había pagado 300.000 y acababa cobrando 420.000 en sólo sesenta días, la inversión le había producido un 40 por ciento de rentabilidad bruta, sin contar los gastos, que a lo mejor suponían el 10 por ciento y dejaban la rentabilidad neta en 30 por ciento.


Todo el mundo gana


Un círculo virtuoso en el que todo el mundo ganaba: el inversor alemán desde luego, pero también el banco que limpiaba su balance, los inquilinos que a lo mejor ahora si podían comprar una casa un 30 por ciento más barata… Y el mercado inmobiliario de Miami-Dade County que volvía a tomar el pulso, después de que le estallara la burbuja más gorda de todo Estados Unidos.


¿Por qué en España no se acepta esa fórmula tan buena?. Porque los bancos no quieren –y aunque quisieran: no pueden—aceptar una rebaja tan importante en el valor de sus activos inmobiliarios. Hace semanas tuve el gusto de informar a los lectores –si es que hay alguno—que el Banco de Santander pretendía vender a Morgan Stanley un gran paquete de sus activos inmobiliarios, desde viviendas a solares, pasando por oficinas. La operación no se firmó porque el descuento que exigía Morgan Stanley era del 70 por ciento, cifra que dejaría para el arrastre los beneficios del Santander durante varios años… Y ese descuento del 70 por ciento se convertía en la referencia, quebraban mas de la mitad de las cajas/bancos españoles.


Nadie puede comerse el marrón financiero


No es superfluo repetirlo: en España no hay agentes económicos con capacidad financiera para digerir las abultadas pérdidas del mercado inmobiliario: ni el Estado –que bastante tiene con lo que tiene—ni las cajas/bancos, a los que cada vez cuesta más conseguir dinero del exterior para hacer frente a los vencimientos e intereses del dinero que les prestaron los bancos alemanes y franceses en los tiempos del boom.


Desde luego que el sector inmobiliario ya no volverá a ser –por lo menos en una generación—el motor de la economía nacional, pero mientras no se arreglen sus problemas actuales el conjunto del sistema no saldrá del agujero. Como tantas veces, fácil de decir y complicado de hacer. Cada mes que pasa se venden menos viviendas  y el problema financiero crece.

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El AUTOR de este articulo es :

En USA ya salen de la crisis inmobiliaria ¿Por qué en España no?

de Jose María García-Hoz de Jose María García-Hoz

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Publicado por VRedondoF para FED el 3/14/2012 12:56:00 PM